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부동산 경매 단기투자의 기적 (2) 플피투자 전략 및 수익

by 우기오빠 2024. 4. 16.

1. 투자전략

가. 플피투자의 전략 및 수익 구조를 살펴보자

첫째, 플피투자에서는 시장에 매매수요보다 임대수요가 월등히 많다고 판단되면 매도보다 전세로 내야 하는 경우가 있다. 플피투자는 수요층이 풍부해 투자금을 회수하는 기간이 많이 줄어든다.

둘째, 플피투자에서는 바로 매도하는 것이 아니라 임대를 내므로 보유 시 양도세가 발생하지 않는다. 즉, 계속 전세로 세팅하며 양도세 걱정 없이 보유주택 개수를 늘릴 수 있다.

셋째, 임대기간이 2~4년이라 그동안 하락장이 오면 가격이 내릴 수도 있다는 단점이 있다. 따라서 입찰할 때부터 매입가격을 철저히 낮춰 가격이 상승하지 않아도 2년 뒤 최소한 정상가에 매도할 수 있는 수익구조를 만들어야 한다.

 

플피투자는 단기간에 임대수익을 창출할 수 있다는 장점이 있는 반면, 2년 뒤 만기에 물건이 매도되지 않으면 계속 보유 및 관리해야 하는 리스크가 있으므로 물건 조사 당시 임대 후 만기 시 매도가 가능한 물건을 선별해야 한다. 즉, 물건을 조사할 때 어느 시기든 매도가 가능한지에 대한 분석이 필수다. 플피투자의 마지막 출구전략은 항상 매도라는 점을 반드시 기억하자

 

 

나. 신탁공매

신탁공매는 일반적인 공매매각 방식과는 달리 말소주의가 아닌 인수주의를 채택하며, 공매이긴 하지만 일반 개인 간의 매매와 동일하게 진행된다. 그래서 입찰 전 등기부상의 숨은 권리와 불법임차인 여부 그리고 미납관리비 및 각종 공과금까지 모두 낙찰자 인수사항이라 일반 경매물건보다 더 꼼꼼히 조사할 필요가 있다.

 

보통 신탁공매의 경우 감정가가 시세의 130%(감정가 자체가 높음)이고 유찰률을 감정가 대비 70% 이상으로 낮추지 않아 상승장이 아니면 낙찰 후 수익이 발생하기 힘든 구조다.

 

신탁공매 입찰 시 오피스텔 및 국민주택 규모(25%) 이상 아파트의 경우 건물분의 부가세가 별도로 10% 부과되니 이 부분도 참고해서 투자할 필요가 있다.

 

다. 빌라 단기투자 및 가격조사법

1) 빌라는 아파트 대비 매도가 쉽게 되지 않는다.

내가 아파트로 내지 못하는 수익을 빌라로 낼 수 있다고 자신한 가장 큰 이유는 경,공매 입찰 시 빌라의 경쟁률이 아파트보다 확실히 낫다는 데 있었다. 일반인이 빌라 투자를 두려워하는 이유 중 가장 큰 것은 아파트 대비 매도가 쉽게 되지 않는다는 것이다.

 

2) 팔리는 빌라란? 

내가 여러 종류의 빌라를 낙찰받아 팔리는 빌라와 팔리지 않는 빌라의 차이점을 경험한 뒤에야 알게 된 사실은 빌라 투자의 시작은 내 물건의 매수수요와 매도가격을 정확하게 알아내는 것이고, 이 부분의 조사 정확도가 떨어지면 그 결과는 마이너스 수익 또는 매도 불가로 연결된다는 것이었다. 그래서 아파트를 조사할 때보다 통상 3~4시간이 더 소요되는 빌라 매도가격 조사의 연습(현장조사 포함)이 필요했고, 필히 3곳 이상의 부동산 중개업소에서 가격을 조사해 잘 팔릴 만한 평균 매도가격을 산정하는 기술 또한 필요했다. 그리고 낙찰 후 빠르게 임대 및 매도하기 위한 인테리어 및 광고 전략도 중요하며 마지막으로 이 투자방식을 통해 지속적으로 수익을 낼 수 있도록 우량 물건을 찾는 기술이 필요했다. 

 

빌라 매도 전략 정리

① 매수수요와 매도가격을 정확하게 알아내기
② 임대 및 매도를 위한 인테리어 및 광고 전략
③ 수익을 낼 수 있는 우량 물건을 찾는 기술

3) 빌라의 특성 - 빌라는 아파트와 다르게 정확한 가격과 수요층이 없다.

빌라는 아파트와 다르게 정확한 가격과 수요층이 존재하지 않는다. 따라서 기본적으로 물건의 매수호가를 조사한 다음 해당 지역의 수요공그 비율을 폭넓게 분석하고 해당 빌라를 매수할 수요층이 충분히 존재하는지 확인 작업을 선행해야 한다. 그리고 부동산 중개업소에 나와 있는 다른 빌라 물건 대비 빠른 기간 내에 경쟁력 있게 매도할 수 있도록 항상 매도가격을 보수적으로 잡는 것이 중요하다.

 

빌라 가격조사 팁

① 매수호가를 조사
② 해당 지역의 수요공급 비율 폭넓게 분석

③ 매수 수요층 충분히 존재하는지 확인
④ 다른 물건 대비 빠른 매도를 위해 매도가격 보수적으로 잡기

 

4) 빌라 가격 조사

빌라 가격은 아파트 가격과 다르게 네이버 부동산에 한 번에 정리되어 나오지 않는다. 따라서 해당 빌라 가격을 정확하게 판단할 수 있는 인근 부동산 중개업소 소장님이 존재하지 않는 이상 온라인을 활용한 여러 경로를 통해 가격조사를 진행해야 한다. 빌라에 인접한 구간을 정해 해당 구역에 나와 있는 빌라 가격을 매도자/매수자/임대인/투자자의 네 가지 입장으로 구분해 전화로 조사하고 이를 통해 해당 구역 빌라의 평균 매물가격을 먼저 산정한다. 이렇게 조사하는 이유는 폭넓게 조사하지 않고 해당 물건만 조사하면 넓은 수요층을 분석할 수 없고 그 지역에서 가격에 영향을 주는 중요 요인도 알 수 없기 때문이다.

경매투자 시 빌라 가격조사 방법을 다시 설명하면, 빌라는 일반적인 아파트와는 다르게 네이버 부동산에 가격이 노출되지 않고 인근 부동산 중개업소에서도 정확히 가격을 알기 힘들다.

 

2. 인상 깊은 문장

가치투자와 가격투자의 최우선 순위

가치투자에서는 인구와 입지를 최우선으로 보는 반면 현재 수익을 기반으로 하는 가격투자에서는 저가매입 기회와 빠른 매도(기간)를  최우선으로 본다.

아파트나 빌라 물건 1층이 경매로 나왔을 때 가장 먼저 찾아야 하는 것이 초등학교다.

 

지방빌라 투자 시 유의사항

1) 입지

광역시급이 아닌 지방(인구 100만명 이하 도시) 빌라 물건에 투자할 경우 해당 빌라가 무조건 도심 내에 위치해야 한다.

2) 조망 및 채광

3) 승강기 유무 및 층수

4) 누수 및 하자 여부

5) 인근 부동산 중개업소를 통한 매수수요 및 매도가격 조사

빌라 투자 시 가장 중요한 부분은 매수수요 및 매도가격이다. 빌라를 과연 누구에게 팔 수 있을지 그리고 어느 정도 가격이면 팔릴지에 대한 수요와 가격 부분이 빌라 투자의 시작점이 되어야 할 것이다.

 

빌라는 총 5층 중 5층에 위치해 승강기 유무를 필히 확인할 필요가 있는데, 이는 해당 감정평가서의 설비내역에서 확인이 가능하다.

 

네이버에 경매로 나온 빌라를 검색하니 부동산 블로그가 떴고, 여기에 들어가 보니 해당 빌라의 다른 호실 매매계약이 완료된 내용이 올라와 있었다. 네이버에 빌라 이름을 검색했을 때 노출되는 블로그가 있다면 해당 빌라를 알고 있는 부동산 중개업소에서 진행하는 블로그 광고인 경우가 많아 가격조사 시 더욱더 정확한 가격을 산출할 수 있다는 장점이 있다. 해당 부동산 중개업소에 경매로 나온 빌라 호실 가격을 문의한 결과 매매는 ... (생략)

 

플피투자 수익구조 파악하기

6,400만원에 낙찰받은 후 9,000만원에 전세를 놓았을 때의 투자수익 구조를 살펴보자. 대출금 5,120만원을 제하면 실투자금은 대략 1,500만원 정도이고, 9,000만원의 전세금액에서 총투자금액을 제하면(9,000-6,400=2,600) 낙찰가 대비 대략 2,000만원 정도의 단기수익이 발생한다. 또한 전세라서 양도세가 없다. 소액투자(1,500만원)로 단기간(3개월)에 좋은 수익(2,000만원)을 만들 수 있는 투자다.

이 투자의 핵심은 전세 만기인 2년 후 정상가격인 1억~1억 1,000만원에 매도가 가능해야 한다는 것이다. 즉, 하락장에 1억원짜리 빌라를 5,000만원에 낙찰받아 7,000만원에 전세를 놓은 후(하락장이라 매수손님이 없음) 2년 뒤 회복장에 정상가격인 1억원에 매도하여 최초 2,000만원 수익(플피) + 추가 수익 3,000만원(매도)으로 계단식 수익을 기대할 수 있는 투자 방법이다.

만약 2년 뒤에도 가격이 회복되지 않는다면 전세를 한 번 더 회전시킨 후 매매하거나 좀 더 낮은 가격에 매도할 수도 있다. 정리하면 정상가격의 반값에 낙찰받아 좀 더 높은 가격으로 전세를 맞춘 후 임대기간이 지난 다음 정상가격으로 매매하는 투자방법으로 '플리 전세 세팅 후 일반 매도'라고 이름 붙일 수 있겠다.

 

즉 신축아파트는 상승 전 가격으로 최대한 빠르게 매입한 후 매입가격에 최대한 비슷한 가격으로 전세를 맞춰 놓고, 가격상승이 시작되면 전세를 낀 상태로 투자자에게 매도하는 방법을 많이 사용했다.

 

오피스텔을 단기에 매도하는 법

오피스텔을 단기에 매도하려면 내부면적과 구조가 가장 중요한데 내 투자 경험상 기존 아파트 평형대인 25평이나 32평 규모에 방3, 화2의 주거용 구조가 되어야 실수요 매수층을 대상으로 빠르게 단기매도가 가능했다. 오피스텔 평수가 32평이라도 사무실 구조로 방 없이(확장형) 거실과 욕실만 있거나 10~15평형대의 소형 원룸형 구조는 실거주 수요층이 거의 없어(주요 매수층이 투자자) 단기 매도가 불가능했다. 따라서 아파트와 오피스텔이 섞여 있는 대단지 아파트나 나홀로아파트처럼 주거용 구조로 된 오피스텔에 입찰하는 것이 가장 좋고, 투자 전 해당 물건의 입지와 구조/채광/조망 등을 분석한 다음 부동산 중개업소를 통해 매수수요가 충분히 있는지 여부를 파악한 후 입찰하는 것이 바람직하다.

 

임대수익을 목적으로 하는 오피스텔 투자의 경우 매도가 쉽지 않아 기존 아파트 입찰가 대비 최소 30% 이상 낮은 가격, 즉 감정가의 50~55% 선으로 낙찰받아야 수익을 낼 수 있다는 점을 꼭 기억하자

 

전 회차에 1억 7,300만원에 낙찰되었다가 잔금 미납으로 재매각으로 나왔는데, 이 경우 '무슨 하자가 있나보다.'라는 생각에 초보자들은 거의 입찰하지 않는다.

 

구축아파트 낙찰 시 최대한 비용을 줄이며 깔끔하게 인테리어를 진행하는 방법을 정리해보자

① 도배 + 장판 + 전기 + 입주청소(7년차 내외/최소비용공사)

가장 기본적인 인테리어 공사다. 비용은 대략 300~400만원선으로 ...(중략)... 깔끔한 느낌으로 매도할 때 많이 하는 간단한 공사라고 할 수 있다.

 

② 도배 + 장판 + 전기 + 타일(욕실/주방/현관/베란다) + 입주청소(10년차 내외/기본공사)

타일이 추가되면 인건비를 포함해 대략 400만원 정도의 추가비용이 발생할 수 있다.

 

③ 도배 + 장판 + 전기 + 타일(욕실/주방/현관/베란다) + 필름 + 입주청소(10년차 내외/기본공사)

낡은 가구에 색을 입히는 필름공사  -   오래된 가구 & 새시를 교체 x

필름은 주로 싱크대 및 새시 그리고 각종 가구에 필름지를 입혀 공사하는 방법

인건비가 높아 대략 100~150만원의 공사비용이 추가 

 

④ 도배 + 장판 + 전기 + 타일(욕실/주방/현관/베란다) + 필름 + 목공 + 가구 + 입주청소(20년차 내외/전체공사)

오래된 문과 문틀 그리고 몰딩, 걸레받이 교체, 가구공사로 싱크대 및 각종 수납장(붙박이장)을 적재적소 배치

 

⑤ 도배 + 장판 + 전기 + 타일(욕실/주방/현관/베란다) + 필름 + 목공 + 가구 + 새시 + 입주청소(20년차 내외/전체 올수리공사)

 

깨끗한 집은 매도기간을 단축시킨다.

보통 부동산 중개업소에 매물을 내놓으면 매수인 개인의 취향이 있으니 수리하지 말고 매매를 내는 쪽으로 조언을 많이 하는데, 그 말을 곧이 곧대로 믿으면 안 된다. 부동산 시장 분위기가 좋고 상승장일 때는 실수요자와 투자자가 함께 존재하기에 내부가 안 좋은 집들도 거래가 가능하다. 하지만 하락장일 때는 오직 실수요자만 타깃으로 거래해야 하므로 집을 보러 처음 들어온 순간 깨끗한 느낌이 들어야 경쟁력이 있다.