1. 개념정리
가. 공매 순서
| 공매 순서도 | ||
| 입찰표 제출 | 월 10:00 ~ 수 17:00 | |
| 낙찰 | 목 11:00 | |
| 매각허가 결정 | 다음 주 월 10:00 | |
| 매각결정 확정 | 즉시 | |
| 대금납부기한 | 3,000만원 이하 7일, 3,000만원 이상 30일 | |
| 대금미납시 | 추가로 10일의 최고기한 | |
| 대금납부 | 소유권 이전(60일 이내) | 점유이전금지가처분 및 명도소송 동시 진행 |
| 배분기일 지정 | 대금납부 후 30일 이내 | |
나. 공매 물건별 권리분석
1) 압류재산
- 소멸주의
- ① '압류재산정보', '입력정보'에서 공매재산명세서 → 인수할 권리 유무 확인
- ② '등기사항전부증명서', '건축물대장' → 말소기준권리 찾아 권리분석
<권리분석 단계>
1단계 : 말소기준 찾기
- (근)저당권, 담보가등기, (가)압류, 강제경매 기입, 배당요구 또는 경매 신청한 선순위 전세권
2단계 : 인수되는 권리 찾기
3단계 : 현재 점유자(임차인, 소유자) 분석
4단계 : 매각조건 및 배분금액 확인 - '유의사항' 확인
2) 국유 & 수탁 & 유입재산
- 공매공고문
- 공매담당자
3) 신탁회사
- 인수주의
신탁원부 발급 방법
① 등기소에서 직접 발급
② 신탁원부 발급 대행업체(네이버 등에서 '인터넷신탁원부 전자민원서비스'를 입력) 이용
- ① 공적장부를 통해 확인하는 방법
가) 등기사항전부증명서 확인
나) 신탁원부에서 위탁자, 수탁자, 그리고 우선수익자를 확인. 부동산 담보신탁계약 대출금액과 이자내역 등을 확인
다) 전입세대열람과 신탁 등기일 기준으로 대항력 여부 확인
- 신탁등기일 기준, 신탁등기 이전에 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있어 매수자가 인수
- 신탁회사로 소유권 이전 후, 전 소유자(위탁자)에 의해 발생하는 임대차는 낙찰자에게 대항할 수 없어 명도 대상
라) 건축물대장과 건물 현황도, 평면도 확인
- 정부24와 행정복지센터에서 발급 가능
- 위반건축물 등재 여부 확인
- ② 수탁사의 공매 담당자 우선수익자를 통해서 확인하는 방법
우선수익자의 연락처는 수탁사에 문의
다. 대항력 & 우선변제권 & 최우선변제권
대항력이란?
제삼자에게 효력이 있는 것으로, 임차주택이 매매, 상속, 경매, 공매 등의 이유로 임대인(소유자)이 변경되더라도 임차주택에 대해 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리
대항력 효력일시 : 전입한 다음 날 오전 "0"시부터
대항력 : 계약, 인도, 전입 (계/인/전)
우선변제권
첫째, 대항력(주택의 인도와 전입신고)을 갖춰야 한다.
둘째, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다.
셋째, 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 해야 한다.
넷째, 배당요구종기일까지 전입 및 점유를 하고 있어야 한다.
최우선변제권
첫째, 경매기입등기 이전에 대항력을 갖춘다.
둘째, 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야 한다.
셋째, 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 해야한다.
넷째, 근저당권, 전세권, 담보가등기 등이 등기된 부동산의 경우 근저당권 등이 등기될 당시의 법이 적용된다.
확정일자는 최우선변제 요건에 포함되지 않는다.
말소기준권리보다 먼저 설정된 용익물권(전세권, 임차권)은 매수자가 인수
다. 명도소송
법원접수- 송달 - 재판기일 지정(30일 이내) - 판결선고(30일 이내)
대금납부 시 명도소송 및 점유이전금지가처분 신청 동시 진행
라. 전세권 - 원칙적으로 말소의 대상 X,
전세권이 말소기준의 되는 경우(민사집행법 제91조 제4항)
- 선순위 전세권자가 경매 신청한 경우
- 선순위 전세권자가 배당 요구한 경우
1) 말소기준 이전에 설정된 선순위 전세권
가) 배당요구를 하지 않은 경우
| 순위 | 등기기록내역 | 말소 여부 |
| 1 | 갑 2019. 3. 29. 전세권 7,000만원(배당요구X) | 인수 |
| 2 | 을 2019. 5. 30. 근저당권 8,000만원 | 말소 기준 |
| 3 | 병 2019. 9. 25. 근저당권 4,000만원 | 말소 |
| 4 | 병 2020. 12. 8. 임의경매 신청 |
갑의 전세권은 낙찰자에게 인수
을 8,000만원, 병 4,000만원을 배당
나) 배당요구를 하거나 경매 신청을 하는 경우
1순위 전세권자 갑 ☞ 7,000만원 배당,
2순위 을 ☞ 5,000만원 배당
3순위 병 ☞ 배당 X
2) 말소기준 이후에 설정된 전세권 : 매수인에게 인수됨이 없이 소멸
마. 주택임대차보호법
| 주택임대차의 존속기간 | |
| 기간 약정이 있는 경우 | 2년 이상 → 약정에 따른다. |
| 2년 미만 → 2년이 된다. | |
| 임차인은 2년 미만 주장 가능 | |
| 기간 약정이 없는 경우 | 2년이 된다. |
묵시적 계약 갱신
통지일시 : 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지의 사이
통지내용 : 임차인에 대해서 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경해 통지
묵시적 계약 갱신 효력 : 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지의 사이에 임차인에 대해서 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경해 통지하지 않으면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
묵시적 계약 갱신 후 임대인은 2년 동안 해지를 주장할 수 없으나 임차인은 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있고, 임차인이 원하지 않을 경우 언제든지 계약을 해지할 수 있다. 단, 임차인의 해지 통고는 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다.