1. 공매부동산의 입찰가 산정요령
① 원가 산정하기
- 낙찰가(입찰보증금 + 잔금)
- 취득세(법무사수수료 포함)
- 이사비용
- 밀린 공과금(전기,수도,가스는 낙찰자의 소유권이전일 또는 명도일가지 정산 가능하므로 괜찮으나, 체납관리비의 경우 공용부분은 낙찰자의 부담이므로 미리 감안해야 됨)
- 수리비용(수선비용과 도배, 장판 등 리모델링 비용)
- 금융비용(임대를 놓을 때까지 대출이자 3-6개월 미리 산정하기)
- 중개수수료 등 기타 잡비용
② 수익 = 시세(급매) - ① 원가
③ 예) 급매 9,500만원, 낙찰가 6,000만원인 아파트의 경우
6,000만원(낙찰가) + 140만원(취득세) + 200만원(각종비용) = 6,340만원
수익 = 9,500만원 - 6,340만원 = 3,160만원(세전)
④ 입찰가 산정
수익 및 수익률에 관해 정확하게 계산할 수 있다면
1) 최근 동일한 조건의 물건들이 경매절차에서 어느 정도 수준에서 낙찰되었는지
2) 부동산이 상승장인지 횡보장세인지 여부
3) 물건의 난이도 및 활용도가 좋은지
4) 노후도 및 수리여부, 대출가능여부는 수월한지 등을 짚어본 후
입. 찰. 가. 산. 정.
2. 공매로 상가 매입하기. "임차인도 입찰경쟁자가 될 수 있다."
만약 임대차정보에 관한 부분이 감정평가서에도 기재되어 있지 않고, 임차인이 입찰 전에 배분요구신청도 하지 않았다면 입찰자가 공매공고에 있는 서류만으로 임차인의 대항력 유무를 판단하기가 애매했다.
위에서 언급했듯 자산관리공사도 임차인이 배분요구를 하지 않는 이상 임차인에 대한 어떤 정보도 알고 있지 못하다.
상가는 인터넷 정보를 활용하라.
인터넷 검색창 '꼬마야' 입력 → 홈페이지 주소 검색 →
'2006년 11월 29일(수) 매장확장이전(부천상동소내역 → 부천0동 전화번호 동일' 표시 발견!
☆ 대항력 발생일 2006. 11. 29. 즈음 날짜로 추정
2006. 11. 29. 대항력 발생일
2008. 8. 28. 근저당권 설정일
☆ 대항력 있는 임차인이라는 사실 확인!
고객들에게 상가이전에 관한 공지를 해둔 것을 찾았는데 이 정보에 따르면 2006년 11월 29일에 임차인이 현재 이곳으로 확장이전 했다는 것이다. 그렇다면 적어도 임차인의 대항력 발생일(=사업자등록신청일 익일)은 이 즈음이라고 봐도 무방할 것이다.(상가보증금에 관해 잔금을 치러야 입주가 가능하고 잔금을 치렀다면 사업자등록도 이전하여 신고했을 것이 아닌가)
감 정 가 1.7억 + 공 동 담 보 1.7억 = 3.4억
↕ 맞먹는 금액(전세 X, 월세(보증금 적은) 로 추측!
대출금액 채권최고액(근저당) 4.4억 ÷ 130% = 3.4억
보증금이 대체 얼마일까??
대출은행 전화
→ 임차보증금 1000/80 으로 확인!
3. 공유자 우선매수권
공매재산이 지분인 경우 공유자는 매각결정기일 전가지 입찰보증금을 제공하고 우선매수를 신고하면 공유자에게 매각결정을 하는 제도를 말한다.
국세징수법 제73조의2(공유자의 우선매수권)
① 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공유자는 매각결정기일 전까지 공매보증금을 제공하고 매각예정가격 이상인 최고입찰가격과 같은 가격으로 공매재산을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
공유자 우선매수권에서 추가로 알아두어야 할 사항
① 여러 사람의 공유자가 우선매수신고를 한 경우 협의가 되지 않으면 지분비율에 따라 매각결정을 해야하고,
② 공유자가 우선매수 신고를 한 후 잔금납부 전까지 기존의 낙찰자가 입찰보증금을 반환받지 아니한 때에는 최고가매수인의 지위를 유지하게 되고,
③ 공유자 우선매수신고에 의하여 매각결정한 공유자가 잔금납부를 하지 않은 경우 기존의 낙찰자에게 다시 매각결정을 해야하고,
④ 공유자 우선매수신고를 신청한 지분권자가 잔금납부를 한 경우 기존의 낙찰자의 보증금은 반환되며,
⑤ 여러 개의 부동산이 일괄매각될 때 그 일부에 관한 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없다.
4. 임차인 배분요구 및 수령
< 주택임차인 배분요구서 제출 제반서류 >
- 임대차계약서 사본(또는 전세권설정계약서 사본 1부)
- 주민등록등본(전입일자확인용)
- 배분금수령계좌사본
※ 유의사항 : 확정일자가 있는 경우 확정일자가 있는 임대차계약서 사본 제출
<임차인 배분금 수령 >
배분요구서 제출한 서류 원본 및 신분증을 지참하여 배분기일에 참석해야 됨.
- 명도확인서 & 매수인의 인감증명서(인감용도 : 명도확인용)
- 임대차(전세)계약서
- 임차인의 주민등록등본 각 1통을 첨부하여 제출
※ 배분금은 배분요구서상 신고된 은행계좌로 입금되며, 반드시 본인명의의 은행계좌번호를 기재해야 됨.
5. 공매 함정 3가지 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆
함정1. 조세채권의 법정기일
<예시>
감정가격 1억 원/ 낙찰가격 8,000만 원
2012. 1. 5. 임차인 전입 및 확정일자 취득(임차보증금 6,000만 원)
2012. 3. 2. 압류(4,000만 원) - 말소기준권리
2012. 4. 1. 근저당
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2012. 8. 4. 공매개시
만약 입찰부동산의 등기부 상 압류 또는 가압류가 말소기준권리이고(특히나 그것이 공매물건일 경우에), 위와 같이 압류(말소기준권리)일자가 임차인의 확정일자보다 후순위일지라도 불과 몇 개월 정도 밖에 차이나지 않는 물건은 함정일 가능성이 매우 높으므로 주의해야 한다.
그 이유는 공매에서 배분 시 임차인의 확정일자가 조세채권의 압류일자보다 빠를지라도 배분순위는 늦을 수 있기 때문이다. 왜냐하면 조세채권은 등기부상 압류등기일이 아닌 조세채권의 법정기일을 기준으로 배분되기 때문인데 위 케이스의 경우 권리분석만으론 압류일자에 앞서 임차인이 전입 및 확정일자를 갖췄기에 보증금 전부를 배분받을 수 있다고 생각되지만 임차인이 미처 배분받지 못한 2,000만 원을 인수해야 하는 불상사가 발생할 가능성이 매우 크다.(체납처분 비용은 제하고도)
'조세채권의 법정기일'이란 쉽게 표현하면 해당 조세의 '신고일' 또는 '납세고지서 발송일'이다. 예를 들어, 취득세는 부동산을 매입하고 신고하는 행위에 의하여 조세채무가 확정이 되므로 '신고일'이 법정기일이 되는 것이고, 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정하는 경우에 고지한 당해 세액에 대하여는 그 '납세고지서 발송일'이 법정기일이 된다. 따라서 이런 조세가 체납되었을 때 체납자의 부동산 등기부등본에 기입된 압류일자는 이미 해당 조세에 관해 독촉 및 최고절차를 거친 이후일 것이므로 실제 법정기일보다 최소 몇 개월 후일 것이다. 그리고 조세채권의 배분순위는 압류등기일이 아닌 법정기일을 기준으로 결정되므로 입찰 전에 미리 확인해야 된다.(어렵게 생각하지 말자. 입찰할 부동산에 관해 자산관리공사 직원에게 조세채권의 법정기일에 관해 문의하면 쉽게 답을 얻을 수 있다!!)
조세채권과 저당권, 확정일자부 임차인(=전세권)이 경합하는 경우엔, 조세채권은 법정기일을 기준으로, 저당권은 근저당설정 등기일, 임차인은 확정일자의 전후 순서에 따라 배분순위가 정해진다.
함정2. 당해세
당해세란 매각부동산 자체에 부과된 조세와 가산금을 말한다.
<당해세의 배분순위>
| 배당순위 | 내용 |
| 1순위 | 공매체납처분비 |
| 2순위 | 최우선변제(소액임차인), ☆임금채권(근로복지공단 압류)☆ |
| 3순위 | 당해세- 당해세는 법정기일에 관계없이 무조건 3순위이다. |
| 4순위 | 우선변제(전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권과 대항력과 확정일자 있는 임차인, 당해세 이외의 조세들 간의 그 시간의 선후비교 - 조세채권의 법정기일) |
등기부등본을 보고 당해세인지 아닌지 그 가능성에 대해 조금 더 쉽게 구분하는 방법이 있다. 그것은 압류기관의 소재지를 보면 된다. 당해세란 매각부동산 자체에 부과되는 세금이므로 해당 물건의 소재지가 '부천'이고, 압류기관이 '부천세무서'라면 당해세일 가능성이 높다.
< 예 시 >
| 순번 | 일자 | 권리종류 | 권리자 | 채권최고액 | 비고 |
| 1 | 2004. 2. 19. | 공유지분이전(매매) | 박0석 | ||
| 2 | 2004. 5. 12. | 압류 | 시흥세무서 | ||
| 3 | 2004. 10. 22. | 압류 | 동작세무서 | ||
| 4 | 2006. 12. 15. | 주택임차권 | 이0환 | 48,000,000 | 전입 2004.3.28. 점유 2004.3.28. 확정 2004.3.28. |
| 5 | 2007. 12. 10. | 압류 | 부천시 00구 |
이 물건의 경우 임차이느이 전입 및 확정일자(2004년 3월 28일)이고, 압류는 1년 정도 차이가 난다. 하지만 자세히 보면 압류기관이 부동산 소재지이기에 당해세일 가능성이 높고, 시흥세무서의 압류(2004년 5월 12일)와 임차인의 확정일자(2004년 3월 28일)가 많은 차이가 나는 것이 아니므로 조세채권의 법정기일도 체크해야 한다.
함정3. 근로복지공단 압류
해당부동산에 근로복지공단의 압류가 있는 경우 압류일자에 관계없이 무조건 2순위로 배분을 받는다.
| 배당순위 | 내용 |
| 1순위 | 공매체납처분비 |
| 2순위 | 최우선변제(소액임차인), ☆임금채권(근로복지공단 압류)☆ |