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송사무장의 부동산 공매의 기술 (1) 1. 필사일단 임대차정보에 임차인의 보증금과 전입일이 기재되어 있으니 임차인이 배분요구를 한 것으로 판단해도 될 것이다. 왜냐하면 임차인이 임대차계약서를 첨부하여 자산관리공사에 배분요구 신청을 해야만 임차보증금과 전입일, 확정일자를 공매담당자가 기재할 수 있기 때문이다.말소기준권리는 2000년 3월 14일에 기입된 00세무서의 압륟. 그리고 공매공고의 임대차정보를 보면 3명의 임차인 중 제일 전입일이 빠른 문00도 압류일자와 동일한 2000년 3월 14일이었다. (주택임대차보호법상 임차인의 대항력이 발생되는 시점은 전입일 익일 0시가 되는 시점이다. 그러므로 문00의 대항력이 발생되는 시점은 2000년 3월 15일이어서 이 사건에선 대항력이 있는 임차인이 아니다.)온비드를 이용해보면 알겠지만 공매공고는 .. 2024. 5. 15.
송사무장의 부동산 공매의 기술 (2) 1. 공매부동산의 입찰가 산정요령① 원가 산정하기- 낙찰가(입찰보증금 + 잔금)- 취득세(법무사수수료 포함)- 이사비용- 밀린 공과금(전기,수도,가스는 낙찰자의 소유권이전일 또는 명도일가지 정산 가능하므로 괜찮으나, 체납관리비의 경우 공용부분은 낙찰자의 부담이므로 미리 감안해야 됨)- 수리비용(수선비용과 도배, 장판 등 리모델링 비용)- 금융비용(임대를 놓을 때까지 대출이자 3-6개월 미리 산정하기)- 중개수수료 등 기타 잡비용② 수익 = 시세(급매) - ① 원가③ 예) 급매 9,500만원, 낙찰가 6,000만원인 아파트의 경우6,000만원(낙찰가) + 140만원(취득세) + 200만원(각종비용) = 6,340만원수익 = 9,500만원 - 6,340만원 = 3,160만원(세전)④ 입찰가 산정수익 및 수익.. 2024. 5. 15.
부동산 공매 이렇게 쉬웠어? <부동산 경매책> 공매절차 및 이론 정리하기 1. 개념정리가. 공매 순서 공매 순서도입찰표 제출월 10:00 ~ 수 17:00 낙찰목 11:00 매각허가 결정다음 주 월 10:00 매각결정 확정즉시 대금납부기한3,000만원 이하 7일, 3,000만원 이상 30일 대금미납시추가로 10일의 최고기한 대금납부소유권 이전(60일 이내)점유이전금지가처분 및 명도소송 동시 진행배분기일 지정대금납부 후 30일 이내  나. 공매 물건별 권리분석1) 압류재산 - 소멸주의- ① '압류재산정보', '입력정보'에서 공매재산명세서 → 인수할 권리 유무 확인- ② '등기사항전부증명서', '건축물대장' → 말소기준권리 찾아 권리분석 1단계 : 말소기준 찾기        - (근)저당권, 담보가등기, (가)압류, 강제경매 기입, 배당요구 또는 경매 신청한 선순위 전세권2단계 .. 2024. 4. 25.
부동산 경매 단기투자의 기적 (2) 플피투자 전략 및 수익 1. 투자전략 가. 플피투자의 전략 및 수익 구조를 살펴보자 첫째, 플피투자에서는 시장에 매매수요보다 임대수요가 월등히 많다고 판단되면 매도보다 전세로 내야 하는 경우가 있다. 플피투자는 수요층이 풍부해 투자금을 회수하는 기간이 많이 줄어든다. 둘째, 플피투자에서는 바로 매도하는 것이 아니라 임대를 내므로 보유 시 양도세가 발생하지 않는다. 즉, 계속 전세로 세팅하며 양도세 걱정 없이 보유주택 개수를 늘릴 수 있다. 셋째, 임대기간이 2~4년이라 그동안 하락장이 오면 가격이 내릴 수도 있다는 단점이 있다. 따라서 입찰할 때부터 매입가격을 철저히 낮춰 가격이 상승하지 않아도 2년 뒤 최소한 정상가에 매도할 수 있는 수익구조를 만들어야 한다. 플피투자는 단기간에 임대수익을 창출할 수 있다는 장점이 있는 반면.. 2024. 4. 16.